|
Betriebskosten - Was darf der Vermieter umlegen? (Folge 5: "Grundsatz der Wirtschaftlichkeit") |
 |
 |
 |
|
Geschrieben von: Boris Barzantny
|
|
Sonntag, den 03. Juli 2011 um 11:27 Uhr |
|
In § 556 Abs. 1 S. 1 BGB ist ausdrücklich geregelt, dass der Vermieter bei der Betriebskostenumlage auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten hat, d. h., dass der Vermieter gehalten ist, mit dem Geld, was er letztlich von den Mietern erhält, sparsam zu wirtschaften. Nur die Betriebskosten, die diese Voraussetzung erfüllen, können umgelegt werden. In diesem Zusammenhang kann zunächst zwischen Betriebskosten, die überhaupt nicht erforderlich sind und solchen, die der Höhe nach unverhältnismäßig sind differenziert werden.
Der erste Fall ist z.B. denkbar, wenn eine Versicherung gegen Erdbeben in einem Gebiet abgeschlossen wird, wo mit solchen Ereignissen vernünftigerweise nicht gerechnet werden kann. Eine Umlage ist insoweit ausgeschlossen.
Von größerer praktischer Relevanz dürften die Fälle der überhöhten Betriebskosten sein. Zwar ist der Vermieter nicht per se verpflichtet die günstigste Leistung zu wählen (so kann es ggf. sinnvoll sein, ein etwas teureres Hausreinigungsunternehmen zu beauftragen, wenn die Dienstleistung selbst auch deutlich besser oder zuverlässiger ist). Insoweit steht dem Vermieter auch ein gewisser Ermessensspielraum zu. Er hat ferner aber auch regelmäßig zu prüfen, ob in bestimmten Bereichen Kostensenkungen möglich sind.
Anhaltspunkte für eine ggf. unverhältnismäßige Kostenumlage können sich z.B. aus erheblichen Kostensteigerungen bezogen auf die Vorjahre ergeben. In diesem Fall besteht dann zumeist Anlass, zumindest diese Kostenpunkte zu überprüfen bzw. sich die konkreten Abrechnungen vom Vermieter zeigen zu lassen.
Ein klassischer Fall von überhöhten Betriebskosten findet sich z.B. bei der Umlage für einen Hauswart. Häufig werden neben dieser Umlage auch weitere Einzelumlagen bezüglich von Schneebeseitigungskosten, Gartenpflege und Hausreinigung in nicht unerheblicher Höhe, für die jeweils externe Unternehmen beauftragt sind, angesetzt. Hier stellt sich dann fast zwangsläufig die Frage, welcher Aufgabenkreis noch dem Hauswart zugeordnet werden kann. Nicht selten ist dieser dann auch mit Verwaltungs- und Instandsetzungs- bzw. kleineren Reparaturarbeiten beschäftigt, die regelmäßig nicht umlegbar sind. Im letzteren Fall ist in der Nebenkostenabrechnung ggf. anzutgeben, wie diese Kosten abgezogen wurden.
Auch hier ist der Mieter also gehalten genau zu prüfen, welche Tätigkeiten tatsächlich vom Hauswart geschuldet sind, was sich aus dem entsprechenden Vertrag zwischen Hauswart und Vermieter ergeben dürfte.
Der Mieter muss ferner belegen, inwieweit das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt wurde. Hierfür kann man z.B. Vergleichangebote von günstigeren Drittanbietern vorlegen oder auf den Betriebskostenspiegel des DMB bzw. eine regionale Betriebskostenübersicht verweisen. Diese bieten zwar keinen verbindlichen Prüfungsmaßstab, jedoch Anhaltspunkte für weiteren Darlegungsbedarf seitens des Vermieters.
Folge von unverhältnismäßigen Betriebskosten ist, dass diese komplett zu streichen sind, sofern Sie schon ihrer Art nach unwirtschaftlich sind (s.o. "Erdbebenversicherung"), ansonsten sind zu Hohe Betriebskosten auf das angemessene Maß zu reduzieren.
Da das Gebot der Wirtschaftlichkeit für die einzelnen Betriebskostenumlagen sehr differenziert zu betrachten ist, mithin eine umfangreiche Judikatur besteht, sollten Sie bei entsprechenden Zweifeln in Bezug auf Ihre Betriebskostenabrechnung unbedingt einen Fachmann aufsuchen.
RA Boris Barzantny
|
|
Zuletzt aktualisiert am Sonntag, den 03. Juli 2011 um 12:34 Uhr |
|
|
Betriebskosten - Was darf der Vermieter umlegen? (Folge 4: "Abrechnungsfristen") |
|
|
|
|
Geschrieben von: Boris Barzantny
|
|
Nach Abschluss der jeweiligen Abrechnungsperiode für die Betriebskosten ist der Vermieter verpflichtet innerhalb von 12 Monaten eine Abrechnung zu erstellen. Das bedeutet, dass z.B. für den Abrechnungszeitraum 2010 bis spätestens zum 31.12.2011 dem Mieter eine entsprechende Rechnung zugegangen sein muss. Bei dieser Frist handelt es sich um eine Ausschlussfrist, d.h. nach Ablauf ist der Vermieter grundsätzlich nicht mehr berechtigt vom Mieter Nachzahlungen zu verlangen.
Dagegen hat der Mieter gleichwohl das Recht weiterhin eine Abrechnung zu verlangen ,was im Prinzip nur dann relevant sein dürfte, wenn insoweit ein Betriebskostenguthaben erwartet wird. Denn wird die Abrechnung vom Vermieter nachgeholt, betrifft der Ausschluss lediglich die Nachforderungen des Vermieters, nicht solche des Mieters. Nach (fristgemäßem) Zugang der Vermieter-Abrechnung hat der Mieter wiederum 12 Monate Zeit, um Einwendungen gegen die Abrechnung oder einzelne Abrechnungsposten zu erheben. Erhebt er die Einwendungen nach Ablauf der Frist, kann er Mängel der Abrechnung nicht mehr geltend machen. Die vorgenannte „Einwendungsfrist“ ist dabei zu unterscheiden von der „Prüfungsfrist“, also dem Zeitraum, der dem Mieter nach der Rechtsprechung zugebilligt wird, um seine Abrechnung zu prüfen. Diese soll einen Monat betragen (vgl. AG Gelsenkirchen WuM 94, 549; LG Frankfurt a.M. WuM 90, 271). Liegen danach keine Abrechnungsmängel vor, hat der Mieter eine ggf. bestehende Nachforderung bei Fälligkeit zu zahlen und kann sich dafür natürlich nicht 12 Monate Zeit lassen.
Sollte der Vermieter seiner Abrechnungspflicht trotz Aufforderung hartnäckig nicht nachkommen, hat der Mieter u.U. das Recht Vorauszahlungen für die nachfolgende Zeit, quasi als “Druckmittel“, einzubehalten. Hiervor ist jedoch zu warnen, da dies nur für den Fall denkbar ist, dass tatsächlich eine Nachforderung aussteht. Der Mieter hat dann nämlich ein entsprechendes Zurückbehaltungsrecht. Hält der Mieter Vorauszahlungen unberechtigt zurück läuft er Gefahr, bei Überschreitung von 2 Bruttomonatsmieten vom Vermieter gekündigt zu werden. Bei bestehenden Unklarheiten im konkreten Fall sollten Sie daher stets einen fachkundigen Rechtsanwalt konsultieren.
RA Boris Barzantny
|
|
Betriebskosten – Was darf der Vermieter umlegen? (Folge 3: "Gewerbe") |
|
|
|
|
Geschrieben von: Boris Barzantny
|
|
Als Wohnungsmieter sollte man sich über den Umfang der vorhandenen Gewerbebetriebe in seinem Wohnobjekt informieren, denn im Rahmen von gewerblichen Vermietungen angefallene "gemeinsame" Betriebskosten können nicht ohne weiteres und ohne Differenzierung anteilig auf die Wohnungsmieter verteilt werden.
Besonderheiten können sich insbesondere bei „intensiver“ Gewerbenutzung ergeben.
So können z.B. Großküchen oder auch Friseursalons einen deutlich höheren Wasserverbrauch haben oder besonders feuergefährdet sein, was ggf. Berücksichtigung im möglichen Kostenpunkt Feuerversicherung finden muss. Auch die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer kann sich erhöhen, denn diese richtet sich nach dem Mietertrag, ggf. entstehen durch die Gewerbenutzung höhere Abfallbeseitigungskosten, etc.
Entscheidend kommt es aber insgesamt darauf an, dass es sich jeweils um erhebliche Mehrbelastungen handeln muss (vgl. BGH WuM 2006, 200). Sofern die Abweichungen nur gering sind, kann der Mieter einen Ausgleich grundsätzlich nicht verlangen, was wohl z.B. bei reinen Büroflächen der Fall sein könnte, ansonsten aber wohl vom Einzelfall abhängen dürfte. Der Vermieter muss die nur „unerhebliche“ Gewerbenutzung dann auch nicht gesondert bzw. getrennt in der Abrechnung ausweisen.
Im Zweifel muss der Mieter beweisen, dass eine erhebliche Mehrbelastung eingetreten ist (vgl. BGH WuM 2006, 684). Bei Unsicherheiten sollte man sich daher die Originalbelege der z.T. schon genannten Kostenpunkte rechtzeitig vom Vermieter zeigen lassen. Zu entsprechenden Auskünften ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet.
RA Boris Barzantny |
|
|
Betriebskosten – Was darf der Vermieter umlegen? (Folge 2: „Leerstand“) |
|
|
|
|
Geschrieben von: Boris Barzantny
|
|
Bei der Prüfung der Jahresbetriebskostenabrechnung sollte der Mieter auch prüfen, ob in seinem Mietshaus im Abrechnungszeitraum Wohnungsleerstand geherrscht bzw. häufige Wohnungswechsel stattgefunden haben. Es kommt vor, dass Vermieter auch die Kosten einer leer stehenden Wohnung auf die Mieter umlegen. Dies ist jedoch unzulässig, da das Leerstandsrisiko allein vom Vermieter zu tragen ist; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Nebenkosten, die nach der Fläche abgerechnet werden (z.B. Wasserkosten). Eine (unzulässige) Umlage kann man meist schon daran erkennen, dass sich die der Abrechnung zugrundeliegende Gesamtfläche aller Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr verringert hat, was dann rechnerisch zu einer anteiligen Erhöhung der Nebenkosten führt. Enthält der Mietvertrag eine Klausel, die eine Aufteilung der der Kosten im Verhältnis zur vermieteten Fläche vorsieht ist diese daher regelmäßig unwirksam.
RA Boris Barzantny
|
|
Betriebskosten – Was darf der Vermieter umlegen? (Folge 1: „Sperrmüll“) |
|
|
|
|
Geschrieben von: Boris Barzantny
|
|
In einer Zeit, da die Energiepreise stetig steigen sind die Betriebs- und Heizkosten die von Vermieterseite auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden ein zunehmend bedeutender Kostenfaktor. Umso mehr ist es lohnend sich auch als Mieter mit den eigenen Betriebskostenabrechnungen zu befassen. Häufig enthalten diese wegen der hierzu auch nicht ganz einfachen Rechtslage formelle, aber auch materielle Fehler, die sich nicht nur unerheblich auf eine Kostenlast seitens des Mieters auswirken können. Der Mieter sollte daher die Grundzüge einer ordnungsgemäßen Abrechnung kennen, um sich so ggf. gegen darin enthaltene Fehler zur Wehr setzen zu können. An dieser Stelle sollen lediglich mögliche Streitpunkte auszugsweise dargestellt werden. Bei globalen Unsicherheiten hinsichtlich Ihrer Betriebskostenabrechnung empfiehlt sich demnach stets der Gang zu einem Rechtsanwalt bzw. zu den zuständigen Mieter/Vermietervereinigungen.
Kosten für die Entsorgung von Sperrmüll sind i.d.R. gesonderte Kosten, die der Vermieter nicht umlegen darf. Nur, sofern ein regelmäßiger Abtransport von Sperrmüll stattfindet und der Vermieter hierfür auch einen entsprechenden Ort zum Abstellen für die Mieter bereitgestellt hat können die Kosten hierfür ggf. umgelegt werden. Dies dürfte aber die Ausnahme sein.
Häufiger dürfte es vorkommen, dass Gerümpel von Mietern unerlaubt auf dem Hof oder nahe den Mülltonnen abgestellt wird. Die Rechtsprechung urteilt nicht einheitlich bei der Frage, ob die Kosten des dann notwendigen Abtransports durch den Vermieter auf alle Mieter umgelegt werden können.Grundsätzlich hat sich der Vermieter in diesem Fall an den Verursacher zu halten, denn der Kostenerstattungsanspruch stellt sich quasi als Schadensersatzanspruch gegenüber dem verantwortlichen Mieter dar und ergibt sich regelmäßig aus den Pflichten im Rahmen des jeweiligen Mietvertrages. Andererseits dürfte es für den Vermieter meist schwierig sein, den Verantwortlichen auch ausfindig zu machen. Nach Meinung einiger Gerichte trage er dann gleichwohl das Kostenrisiko allein, andere meinen, dass dann eine Umlage möglich sei.
Für den Fall, dass sich ein illegales Abstellen von Sperrmüll bei den Mietern eingebürgert hat wurde durch das AG Neukölln beispielsweise entschieden, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten sei, immer wieder einen Schuldigen zu suchen, sodass eine Umlage statthaft sei. Gleichwohl muss sich der Vermieter dann aber auch bemühen, dass Abstellen von Sperrmüll durch entsprechende Maßnahmen und Vorkehrungen zu verhindern.
Abgesehen vielleicht von dem vorgenannten Fall dürfte es meines Erachtens nicht statthaft sein, die Kosten auf alle Mieter umzulegen. Die Auswahl der jeweiligen Mieter liegt allein in der Sphäre des Vermieters, so dass es auch in seinem Risikobereich liegt, wenn sich Vertragsverletzungen durch einige Mieter ergeben. Dagegen tragen die Mieter nach allgemeinen haftungsrechtlichen Grundsätzen regelmäßig keine Verantwortung für andere Mieter, zu denen ja auch keine vertragliche Beziehung besteht. Wäre dies so konstruierte man hier über die Betriebskostenumlage quasi eine verschuldensunabhängige Haftung im Rahmen einer „Schicksalsgemeinschaft der Mieter“. Dies kann nicht sachgerecht sein.
RA Boris Barzantny
|
|
|
|
|
|
